Die Erbpacht gilt als Synonym für das Bauen ohne eigenen Grund und Boden. Hierfür unterzeichnen Sie einen langfristigen Pachtvertrag, anstatt das Grundstück direkt zu kaufen – einziger Fallstrick: Läuft der Erbpachtvertrag allzu früh aus, so gehen Grundstück und auch die darauf befindliche Immobilie in den Besitz des Grundstück-Eigentümers über.
Wie funktioniert der Erbpacht-Vertrag?
➜ Ein Erbpachtvertrag wird in der Regel für eine Dauer von 75 bis 99 Jahren abgeschlossen.
➜ Der Bauherr zahlt im Jahr rund 4 – 5 % des Grundstückswertes an den Eigentümer.
➜ Dieser wiederum überträgt das Recht an den Bauherrn, eine Immobilie auf dem betreffenden Grundstück zu errichten.
Obgleich so grundsätzlich jeder Grundstückseigner die Möglichkeit erhält, Einnahmen über das Grundstück zu erhalten, ohne sein Eigentum daran übertragen zu müssen, sind es doch zumeist die Kirchen, Kommunen, Unternehmen und Stiftungen, die im Erbpacht-Vertrag als Grundstückbesitzer auftreten.
Vorteile für den Bauherrn
Der Vorteil für künftige Hausbesitzer liegt klar auf der Hand: Die zu erwartenden Kosten beschränken sich allein auf den Hausbau, nicht auch auf die Finanzierung eines Grundstückes. Zudem fällt der Erbbauzins in der Regel geringer als der Zins eines Baudarlehens aus, was die Finanzierungskosten weiterhin gering hält. Der Bauherr benötigt weniger Eigenkapital, Familien mit Kindern können zum Teil noch besondere Vergünstigungen von den Grundstückseignern erhalten.
Bedingungen einer Verlängerung
Die Bedingungen einer Verlängerung des Erbpacht-Vertrages sollten bereits bei Abschluss der Verhandlungen genauestens ausgehandelt werden – ist der Vertrag erst abgelaufen, so ist eine Verlängerung nicht mehr möglich. Ein Anspruch auf eine solche Verlängerung besteht grundsätzlich nur dann, wenn diese bei Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart und entsprechend festgehalten wurde. Außerdem ist sie vor Ablauf des Vertrages ins Grundbuch einzutragen – hier sollten Sie ebenfalls einen größeren Zeitpuffer einplanen.
Wird diese Verlängerung versäumt, so geht Grundstück inklusive Haus – wie oben bereits erwähnt – an den Grundstückseigentümer über. Der Hausbesitzer erhält eine Entschädigung von mindestens zwei Dritteln des Allgemeinwertes. Auch die exakte Höhe einer solchen Entschädigung sollte in den Pachtvertrag aufgenommen werden.
➜ Aber: Schlägt der Grundstücksbesitzer eine Verlängerung des Erbpacht-Vertrages vor, die der Hauseigentümer ablehnt, so ist der Grundstückseigner nicht zur Zahlung der Entschädigung verpflichtet.
