Das Nutzungsmaß wird durch verschiedene Faktoren beeinflusst:
✔ durch die Grundflächenzahl – kurz: GRZ
✔ durch die Geschossflächenzahl – kurz: GFZ
✔ durch die Anzahl der Vollgeschosse
✔ durch die Anzahl der maximalen Wohnungen
✔ durch die Höhe der baulichen Anlage, sprich: Wand-, First- und Traufhöhe
✔ durch die Grundstücksgrenzen
✔ durch die Abstandsflächen
✔ durch die Baugrenzen
✔ durch die Baulinien
✔ und nicht zuletzt durch die Eigenart der umliegenden Umgebung
Die wichtigsten dieser Faktoren schauen wir uns im Folgenden etwas genauer an!
Wesentliche Einflussgrößen für das Nutzungsmaß
Die Grundflächenzahl (GRZ)
Die GRZ legt die überbaubare Fläche auf einem Grundstück fest. Im Bebauungsplan wird sie als Dezimalzahl festgehalten – ein Rechenbeispiel:
Sie besitzen ein Grundstück mit einer Fläche von 250 m². Für dieses Grundstück gilt eine Grundflächenzahl von 0,5, was bedeutet, dass eine Fläche von höchstens
➥ 250 m² x 0,5 = 125 m²
überbaut werden darf. Eine Kennzahl, die insbesondere für den Bau von eingeschossigen Bungalows interessant ist, da dieser Haustyp eine wesentlich höhere Grundfläche benötigt, als zweigeschossige Häuser. Zudem betrifft die Grundflächenzahl nicht nur die Grundfläche des Hauses, sondern auch
✔ Garagen
✔ und andere betonierte Grundstücksflächen.
Anteilsmäßig – mit 50 % – berechnet werden
✔ Geräteschuppen
✔ und Gartenhäuser.
Die Geschossflächenzahl (GFZ)
Sie beschreibt, wie viel Geschossfläche überhaupt in sämtlichen Geschossen auf dem betreffenden Grundstück bebaut werden darf. Auch diese Kennzahl bezieht sich auf die Größe eines Grundstücks und wird als Dezimalzahl beziffert – ein weiteres Rechenbeispiel:
Ihr 250 m² großes Grundstück weist eine GFZ von 1,3 auf, d. h. eine Gesamtgeschossfläche von
➥ 250 m² x 1,3 = 325 m²
ist zulässig. Dabei errechnet sich die Geschossfläche einer Immobilie lediglich aus den Geschossen, die gemäß Baunutzungsverordnung als Vollgeschosse bezeichnet werden.
Apropos Geschosse …
Der Bebauungsplan enthält die zulässige Anzahl der Vollgeschosse, die üblicherweise in römischen Zahlen angegeben ist. Auf diese Weise soll die Höhe der Gebäude eines Baugebietes festgelegt werden. Um Vollgeschosse zu umgehen, können Sie – sofern der Bebauungsplan keine zusätzlichen Einschränkungen aufweist – z. B. ausweichen auf
✔ Staffelgeschosse, die bis zu 75 % der Fläche eines Vollgeschosses aufweisen
✔ Dachgeschosse
✔ Kellergeschosse
Die genauen Regelungen variieren von Bundesland zu Bundesland.
